ДПС України № 4043/ІПК/99-00-21-02-02 від 28.07.2025
ДПС дійшла висновку, що доходи резидента Кіпру від продажу нерухомого майна, розташованого в Україні, оподатковуються за правилами українського Податкового кодексу (ПКУ). Якщо діяльність продавця не утворює постійного представництва в Україні, податок становить 15% від суми доходу, а не від прибутку. Водночас податкова залишила без прямої відповіді питання про те, хто саме — покупець чи продавець — та за якою процедурою має утримати і перерахувати цей податок до бюджету, коли обидві сторони угоди є нерезидентами без постійного представництва.
У питанні про об’єкт оподаткування заявник звернув увагу на статтю 13 Конвенції про уникнення подвійного оподаткування між Україною та Кіпром. В англійському тексті документа, який має переважну силу в разі розбіжностей у тлумаченні, ця стаття має назву «Capital gains» (приріст капіталу або доходи від приросту вартості активів). Проте ДПС пояснює, що сам по собі цей термін не змінює національних правил визначення бази оподаткування. Спираючись на офіційні Коментарі ОЕСР до статті 13 Модельної податкової конвенції та пункт 2 статті 3 самої Конвенції, відомство зазначає: міжнародний договір лише закріплює право України оподаткувати дохід від відчуження розташованої на її території нерухомості (пункт 1 статті 13). Натомість вибір між оподаткуванням приросту капіталу чи звичайного доходу залишається на розсуд національного законодавства держави, що оподатковує.
За українським законодавством кошти, отримані нерезидентом від продажу нерухомості в Україні, належать до доходів із джерелом походження з України (підпункт «д» підпункту 141.4.1 ПКУ). Оподаткування прибутку в загальному порядку передбачене для тих нерезидентів, які ведуть господарську діяльність на території України через постійне представництво (підпункт 141.4.7 ПКУ). Оскільки за умовами звернення кіпрська компанія такого представництва не має, застосовується правило підпункту 141.4.2 ПКУ — оподаткування суми доходу за ставкою 15%. Через це окремого порядку розрахунку прибутку, про який запитував платник, податкова не наводила.
Окремо залишається практична проблема механізму сплати податку при розрахунках між двома нерезидентами. Процитований податковою підпункт 141.4.2 ПКУ покладає обов’язок утримати 15% податку під час виплати доходу на «резидента або постійне представництво нерезидента». Як виконати цю вимогу, коли покупцем виступає іноземна держава без постійного представництва в Україні, ДПС у консультації не визначила. Орган лише нагадав про загальний обов’язок нерезидентів (іноземних юридичних компаній, організацій) стати на облік у контролюючих органах у разі придбання нерухомого майна або отримання майнових прав на нього в Україні (пункт 64.5 ПКУ), а також подати повідомлення за формою № 20-ОПП протягом 10 робочих днів після реєстрації, створення чи відкриття об’єкта оподаткування за основним місцем обліку.
Цей кейс показує, що при продажу української нерухомості кіпрською компанією посилання на англійський термін «Capital gains» у Конвенції не дає підстав оподатковувати прибуток замість усієї суми доходу, а відсутність в угоді українського резидента чи постійного представництва залишає відкритим питання адміністрування платежу. Якщо ви плануєте операції з нерухомістю в Україні за участю іноземних структур і хочете заздалегідь розібратися з податковими обов’язками сторін або підготувати запит на ІПК, обговоріть вашу ситуацію з нами.