ДПС України № 3154/ІПК/99-00-24-03-03 від 01.06.2026
ДПС роз’яснює, що спеціальні правила статті 172 Податкового кодексу України (ПКУ) щодо продажу нерухомості не діють, якщо об’єкт розташований за межами України. Через це дохід резидента України від продажу комерційної нерухомості в Португалії оподатковується за загальними правилами для іноземних доходів — за ставками 18% ПДФО та 5% військового збору. Зменшити цей дохід на витрати з придбання об’єкта та проведення ремонту податкова не дозволяє.
Такий підхід ґрунтується на розмежуванні доходів із джерелом походження в Україні та іноземних доходів. За логікою відомства, положення статті 172 ПКУ — які передбачають звільнення від оподаткування, ставку 5% або зменшення доходу на документально підтверджені витрати — стосуються лише доходів із джерелом походження в Україні (п.п. 163.1.1 та п.п. 164.2.4 ПКУ). Натомість кошти від продажу закордонної нерухомості оподатковуються за правилами пункту 170.11 ПКУ. Отриману у валюті суму потрібно перерахувати у гривні за курсом НБУ на момент нарахування (отримання) доходу, включити до загального річного оподатковуваного доходу та задекларувати за підсумками року.
Окремо податкова відповіла на припущення платника, що сплата податку в Португалії за двосторонньою Конвенцією про уникнення подвійного оподаткування звільняє від включення цього доходу до річної декларації в Україні. За цією консультацією, оподаткування доходу в Португалії не скасовує обов’язку задекларувати його та сплатити податки в Україні. Водночас резидент може зменшити річне податкове зобов’язання у декларації на суму податків, сплачених за кордоном. Для цього потрібно отримати від уповноваженого державного органу Португалії довідку про суму сплаченого податку та збору, а також про базу та/або об’єкт оподаткування. Така довідка підлягає легалізації, якщо інше не передбачено чинними міжнародними договорами України.
Варто звернути увагу на питання, яке залишилося без деталізації. Платник прямо запитував, чи можна зарахувати сплачений у Португалії податок у рахунок не лише ПДФО, а й військового збору. ДПС процитувала загальні норми ПКУ про зарахування іноземних податків і зборів та згадала про пріоритет міжнародних договорів, проте не надала прямого висновку щодо можливості зменшення саме військового збору і не проаналізувала положення Конвенції між Україною та Португалією.
Якщо ви як податковий резидент України плануєте купувати нерухомість за кордоном для ремонту й перепродажу, доцільно заздалегідь порахувати податкове навантаження з урахуванням того, що в Україні базою оподаткування стане вся сума виручки без вирахування витрат. Щоб оцінити податкові наслідки запланованої угоди та порядок заліку іноземних податків, обговоріть вашу ситуацію з нами.