Які податки сплачують з оренди квартири в Україні?
Орендна плата за квартиру в Україні є доходом з українського джерела незалежно від того, де проживає власник і на який рахунок надходять кошти. Для фізичної особи, яка здає житлову нерухомість поза підприємницькою діяльністю, з 23 жовтня 2026 року ставка податку на доходи фізичних осіб (ПДФО) знижена з 18% до 5%. Військовий збір становить 5%, тобто загальне навантаження за цими двома платежами — 10%. Зміни передбачені підпунктами 170.1.4–170.1.5 Податкового кодексу України і підтверджені повідомленням центральної ДПС від 23 жовтня 2026 року. Оренда майна в межах підприємницької діяльності оподатковується за правилами, застосовними до такої діяльності.
Якщо орендар — звичайна фізична особа, яка не є самозайнятою, орендодавець самостійно декларує дохід і сплачує податки за результатами року. За загальним правилом декларацію про майновий стан і доходи подають до 1 травня наступного року, а визначені в ній зобов’язання сплачують до 1 серпня. Це випливає з пп. 170.1.5 і ст. 179 ПКУ та роз’яснення ДПС про строки декларування.
Якщо квартиру орендує підприємство або ФОП у межах своєї діяльності, орендар зазвичай виступає податковим агентом: утримує та перераховує податки під час нарахування або виплати орендної плати. За наявності податкового агента також слід перевірити правило щодо мінімальної суми орендного платежу, установлене пп. 170.1.2 ПКУ. Чи потрібно власнику додатково подавати річну декларацію, залежить від інших його доходів та обставин, визначених ПКУ.
Важливо для доходів 2026 року: нові ставки й порядок набрали чинності посеред року. До 23 жовтня для такої оренди діяла ставка ПДФО 18%, а при оренді звичайній фізичній особі — правила квартальної сплати. Тому виплати, нарахування й зобов’язання за періоди до зміни законодавства слід перевіряти окремо: нова ставка не означає автоматичного перерахунку вже оподаткованих сум або скасування раніше виниклих обов’язків.
Що змінюється, якщо власник став нерезидентом України?
Для фізичної особи — податкового нерезидента України діє спеціальне правило: належну їй нерухомість можна здавати в оренду лише через уповноваженого ФОП або юридичну особу — резидента України. Представник діє на підставі письмового договору й виступає податковим агентом щодо орендного доходу. Цю вимогу встановлює пп. 170.1.3 ПКУ; її також пояснює ДПС. Звичайної довіреності родичу без відповідного статусу недостатньо.
При цьому проживання за кордоном саме по собі не означає втрати податкового резидентства України. Значення мають місце проживання, постійне житло, сімейні й економічні зв’язки, а за потреби — положення відповідної конвенції про уникнення подвійного оподаткування. Спершу слід визначити свій статус, а вже потім — належний спосіб оформлення оренди.
Якщо нерезидент отримує орендну плату безпосередньо від звичайної фізичної особи без належного представника, це не звільняє від податків. ДПС роз’яснювала, що обов’язок визначити та сплатити податок у такій ситуації залишається за орендодавцем. Водночас наведене роз’яснення опубліковане до змін від 23 жовтня 2026 року, тому описані в ньому старі строки сплати не слід автоматично застосовувати до нових періодів.
Чи потрібно декларувати українську оренду в Польщі?
Якщо власник є податковим резидентом Польщі, слід окремо застосувати українсько-польську Конвенцію. Її стаття 6 дозволяє оподатковувати дохід від нерухомості в країні, де вона розташована, тобто в цьому випадку — в Україні. Стаття 24 передбачає звільнення відповідного доходу від оподаткування в Польщі з можливістю врахування його під час визначення ставки податку для інших доходів. Ці положення наведені в офіційному синтетичному тексті Конвенції.
Звільнення від польського податку не завжди означає, що дохід не потрібно показувати в польській декларації. Наприклад, в індивідуальному роз’ясненні KIS від 7 вересня 2026 року № 0113-KDIPT2-3.4011.470.2026.3.AK йшлося про особу, яка здавала нерухомість в Україні в межах діяльності власного українського ФОП, а в Польщі мала доходи, оподатковувані за системою ryczałt, зокрема від приватної оренди польської нерухомості. Для саме цих обставин KIS підтвердила, що український орендний дохід необхідно відобразити в декларації PIT-28, хоча він звільнений від оподаткування в Польщі за Конвенцією.
Це не універсальне правило для кожного власника квартири в Україні і не означає, що всім потрібно подавати PIT-28. Обов’язок звітування залежить від кваліфікації оренди, інших доходів, обраної форми оподаткування та конкретних обставин. Для Німеччини, Іспанії чи іншої країни необхідно окремо перевіряти місцеве законодавство й відповідну конвенцію.
Які документи зберігати?
Зберігайте договір оренди, банківські виписки, розрахунки та підтвердження сплати українських податків, а якщо ви нерезидент України — також письмовий договір з уповноваженим представником і документи про утримання податків. Вони допоможуть підтвердити джерело коштів, правильно скласти звітність і застосувати механізм уникнення подвійного оподаткування.
Щоб перевірити ваше податкове резидентство, оформлення оренди та декларування доходу в Україні й країні проживання — звертайтеся до нас за консультацією.